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我在谢耳朵的老家买别墅,你来不来?

今天接着聊美国的房地产市场。


很多的投资者问的第一个问题就是美国的房子这几年到底是什么状态。


实际情况就是,从2012年开始美国房地产市场迎来复苏的拐点,到现在房价指数已经超越2008年金融危机前的最高水平,花了10年时间完全修复。


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从增速来看,房价在2012年止跌回升,至今已经实现连续六年的繁荣,增速在2013年达到13%的高点之后,近几年平均保持在6%的水平。


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从根上看,这一轮的上涨其实是供给短缺和需求上升的双重效果。


房地产供给持续紧张


2007年以后,美国住房空置率持续下降,房屋库存收紧,2018年10月成屋库存仅192万套,达十年来最低水平,成屋供不应求引发了市场抢货的预期。


行情一片大好时,开发商盖房子的热情也很高,美国新建房数量从2012年后一直在持续稳步上涨中。根据美国商务部公布的数据,10月份美国市场新房销售量达到68.5万套,比预期高出6万套,成为自2007年10月以来的最高水平。 


房屋出售速度加快,二季度的时候房屋挂牌出售天数同比缩短了 10 天,一套房子从挂牌到售出不到60天。


市场整体库存被旺盛的需求迅速消耗掉。


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购房需求加码


从内部看,自 2008 年金融危机后至今的 10 年间,美国总人口不断增加,现在全国有3.27亿人,每年增加0.75%,婴儿出生率保持在12.4%。


从人口结构看,二战后婴儿潮出生的人在1987年-1993年间集中达到生育高峰,这批新的婴儿即千禧一代(泛指生于1982年到2000年之间的人)现在又到了一个小高峰,这部分群体也将在未来几年进入成家立业的购房高峰期。


并且最近20年,每年平均有超过100万拉美人、亚洲人、非洲人移民进入美国,带来了丰富、优质的人力资源。


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毕竟《生活大爆炸》里,谢耳朵都结婚了,虽然现在还住在租的公寓,但离买房应该也不会太远。


来自中国土豪的神秘力量也不可忽视,成为美国房地产需求的重要来源之一。


据全美房地产经纪人协会(NAR)最新发布的2018年度报告显示,中国买家无疑是出手最阔气的购房群体,在美所购房屋的价格中位数高达43.91万美元,比外国买家整体的购房价格中位数足足高出50%,豪宅居多。


大家要清楚,美国政府对在美国买房的人没有身份限制,也没有套数限制,土豪是可以成打买的。


中国、加拿大、英国、印度和墨西哥这5个国家的买家占据了外国投资者在美国房地产市场投资的半壁江山。


其中,中国已经连续6年领跑,成为美国房地产最大的外国投资者来源国。中国人每年购买的美国住宅金额多年连续超过300亿美元,去年占外国人在美购房总额的25%。


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从区域上看,经济发达州和城市是中国买家最关注的房地产市场,比如加利福尼亚州、德克萨斯州、新泽西州、纽约州和华盛顿州,这些地方科技、教育、经济和就业市场都不错。


话说谢耳朵现在买房的话当然会在加州,而谢耳朵的老家德州其实也是美国房地产的大热门之一。


根据福布斯全美发展最快城市排行榜,德州城市占据了前十位中的五个,即德州“金三角”城市圈。


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德克萨斯州整体的房价相对合理,更重要的是,德州的经济、科技、教育都非常发达。


德州是很多大企业的摇篮,包括美孚石油、德州仪器、美国航空、AT&T 等 21 家世界500 强企业的总部都在这里。


德州财富500强的企业数量,长年与纽约、加州一起位列前三,但德州的房价显得更加友好,德州房价中位数约在14万美元,纽约州是28万,加州是38万美元。


在《美国新闻与世界报导》2018年美国最佳退休城市排名中,德州城市备受瞩目,在最新的榜单上,排名前12位的城市中有6个在德州。


除了经济背景,从德州的房地产市场来说,根据Zillow房产价值指数我们可以看到一条从经济危机之后一直不断攀升的价值曲线,并在2019年继续保持上涨态势。


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从不同的房型看,公寓的每平方英尺房价比独栋高60%左右,公寓价格从2016年开始逐渐走平,而独栋房价依然处于上升通道。


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在美国买房子绕不过去就是房产税。


国内房产税的征收已几乎是板上钉钉,那在房屋和土地有永久产权的美国,房产税已有200多年的历史,是房屋永久产权的最基本保障。


实际运行中,美国各州政府会自行决定房产税高低,各社区会根据实际情况不同而相应调整税率,富人社区房产税会稍高,而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估,适当减少缴纳的房产税。


有的州虽然房产税高,但其它方面税收较低,同样对人口迁移和投资具有吸引力。


比如,德克萨斯州的房产税是1.9%,但由于德州不征收个人所得税,所以综合来看,当地居民税负相对较轻,这也吸引了大批年轻人和大企业前往驻扎。


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热门城市


非美国的土豪买房当然主要是奔着大城市去的,德州也有很多著名城市。


比如达拉斯是德州第三大城市,全美第九大城市,经济支柱为石油工业、电信业、计算机技术、银行业和航空运输业,全市共有600多家石油公司和3000家工厂。


特朗普“能源独立”行政命令的签施与税改的持续推进极大地促进了美国能源业发展。美国能源出口量的提升与对外依存度的降低,是达拉斯经济持续腾飞的基本动力。


2018年,达拉斯都会区已成为22家财富500强企业和42家财富1000强企业的总部所在地,最富盛名的是石油巨头埃克森美孚。


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另一个著名城市是休斯顿,很多人认识休斯顿是来自姚明,这是他奋斗了八年的地方。休斯顿房价不高,房价中位数是18万美元。


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值得一提的是,休斯顿的租金收益尤为可观,在美国的所有城市中房价与房租的比率排名中,全德州有4个城市(下表标红)位列前茅。


排名第一的底特律等城市,虽然空有高高的房价房租比,但经济衰退、工作机会骤减,房子出租的市场并不景气,可能一放到市场几个月都难租出去,会使收益大打折扣。


相比来看,德州城市的竞争力毫无疑问更强。


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在当前的全球经济环境下,我们认为美国房产是海外资产配置的重要方向,而德克萨斯州值得重点关注。


比如我们新航线团队重点关注大的,达拉斯赛德庄园,紧邻Joe Pool Lake,森林公园、高尔夫、游艇俱乐部环绕,是达拉斯-沃斯堡知名的富人区。


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房子周围主要人口为家庭年收入超过10万美元的白人家庭,租赁市场安全稳定。


跟当地开发商沟通完之后发现,房产总价40万美金起,并且是永久产权,对于投资客来说还提供包租两年的服务,估计净收益在每年4%左右。


房子超级大,使用面积205m2起,开发商会全新精装修交付,房产周围更有优质学校环绕,能够满足教育需求,感觉比我们国内的别墅好太多了。


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